A continuación aportamos información sobre la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, incluida en la la Ley Orgánica 1/2025 de Medidas de Eficiencia en materia del Servicio Público de Justicia que modifica muchas normas sustantivas y procesales de nuestro ordenamiento jurídico y que, en su DISPOSICION FINAL 4ª (página 959 del BOE) modifica también los artículos 7 y 17-regla 12ª de la Ley de propiedad horizontal y añade a dicha ley una disposición adicional segunda. Todo ello para establecer unas nuevas pautas respecto a la facultad de las comunidades de propietarios en orden a limitar, condicionar o prohibir -posibilidad que tras la reforma se incluye expresamente en el art. 17.12 LPH- la actividad de viviendas de uso turístico.
EN RESUMEN: Las viviendas que quieran dedicarse a uso turístico, deberán solicitar de manera previa a la comunidad de propietarios autorización, la Junta General de las mismas deberá aprobar por una mayoría de tres quintos la autorización para que en la vivienda pueda realizar actividad de uso turístico y esta deberá cumplir los requisitos tanto estatales como autonómicos para la obtención de la licencia.
las viviendas que ya tuvieran licencia de uso turístico de forma previa a la Entrada en vigor de la ley a los tres meses de su publicación en el BOE el 3 de enero de 2025 podrán seguir ejerciendo la actividad sin necesidad de la autorización de la comunidad de propietarios, en el caso de que una vivienda con licencia perdiera la licencia por cambio de titularidad u otras causas igualmente para iniciar la actividad de nuevo deberá requerir la autorización de la comunidad de propietarios.
adjuntamos el texto y comentarios del gabinete de Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón.
“3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”
De dicho apartado podemos concluir:
a.- A partir del 3 de abril de 2025 será necesario que cualquier propietario que quiera ejercer la actividad en una vivienda turística recabe la aprobación expresa de la comunidad, que deberá otorgarla por la mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios y cuotas.
b.- Esta autorización solo será necesaria para quien pretenda ejercer la actividad en una “vivienda”, por lo que no parece que sea aplicable a departamentos cuyo uso no era el residencial sino el terciario (locales comerciales, oficinas, etc…), aunque esta opinión puede ser discutible.
c.- Si algún propietario, a partir del 3 de abril, inicia la actividad sin la referida autorización, la comunidad podrá instar judicialmente su clausura a través de la acción de cesación previo cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 7.2 LPH.
d.-Hasta esta reforma era necesario un acuerdo comunitario para limitar la actividad; tras esta reforma no hará falta tal acuerdo especial sino que puede decirse que por defecto está prohibida siendo preciso un acuerdo expreso para ejercerla legalmente.
e.- Podemos decir, por tanto, que este precepto deja sin demasiado sentido la regla 12 del artículo 17, ya que no es necesario prohibir lo que requiere una autorización expresa, Sin embargo, puede sostenerse que la posibilidad de limitar o prohibir que se mantiene y se refuerza con la reforma, sigue teniendo sentido referida a departamentos que no sean “viviendas”, es decir, para aplicarla a locales. Aunque también puede sostenerse que este nuevo apartado confirma el criterio de quienes opinan que en base a la regla 12, del artículo 17 solo cabía, y solo cabrá, limitar o prohibir por tres quintos la actividad de viviendas turísticas en viviendas, pero no en locales comerciales o de uso terciario.
f.- Esta autorización solo será necesaria para el ejercicio de la actividad de “viviendas de uso turístico”. Al igual que la limitación o prohibición luego comentamos, no es aplicable a otro tipo de actividades, por mas que puedan parecerse a las viviendas turísticas. Ni al alquiler por habitaciones, alquiler de temporada, pensiones, alquiler para estudiantes, hoteles, etc… Esas otras actividades no necesitan autorización de la comunidad.
g.- La autorización no será necesaria tampoco para quien ya viniera ejerciendo legalmente la actividad con anterioridad al 3 de abril de 2025 según establece expresamente la nueva disposición adicional segunda que también introduce esta Ley Orgánica 1/2025 que dice:
“Disposición adicional segunda.
Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»
e.- Esta disposición adicional parece congruente con el último párrafo de la regla 12ª del artículo 17 que establece “Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Sin embargo, se mantiene la duda, todavía no resuelta claramente por los tribunales, de cuando se considera que la aplicación sería con efecto retroactivo:
¿1) ¿Cuándo se han iniciado los trámites de legalización, aunque no se ejerza la actividad?
¿2) ¿Cuándo se ejerce, aunque no se hayan obtenido las autorizaciones o licencias necesarias?
¿3) Solo cuando se ejerce legalmente antes del acuerdo o, en su caso, del 3 de abril de 2025?
Preferimos no pronunciarnos con rotundidad porque existen criterios doctrinales en todos los sentidos y, como decimos, no hay una posición jurisprudencial asentada.
B.- Además, la Ley Orgánica que comentamos, reforma la regla 12ª del articulo 17 que ya con anterioridad permitía “limitar o condicionar” por tres quintos del total de propietarios y cuotas la actividad de “viviendas de uso turístico”.
La modificación consiste simplemente, por una parte, en añadir expresamente la posibilidad de “prohibir” a la de “limitar o condicionar”. Hasta hace tres meses era discutible si cabía la prohibición total por tres quintos al amparo de esta regla 12ª. Pero la reforma llega tarde, porque la cuestión ya fue resuelta por el Tribunal Supremo en dos sentencias de 3 de octubre de 2024, dejando claro que sí que era posible la prohibición total como expresión máxima de la facultad de limitar. Pero ahora ya no es solo una interpretación de los tribunales sino una norma legal la que expresamente lo establece.
Por otra parte, en el mismo precepto se aclara también que la necesaria autorización del ejercicio de la actividad de viviendas turísticas, que se introduce en el artículo 7, debe adoptarse por tres quintos del total de propietarios y cuotas.
La nueva redacción de la regla 12ª queda del siguiente modo:
“12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
Respecto a este apartado conviene recordar que:
a.- Solo es posible limitar por tres quintos la actividad de viviendas de uso turístico y no cualquier otra actividad cuya limitación requeriría un acuerdo unánime.
b.- No es claro que por tres quintos pueda limitarse o prohibirse la actividad de viviendas de uso turístico en locales comerciales o de uso terciario.
c.- A partir del 3 de abril no tendrá mucho sentido adoptar acuerdos de prohibición o limitación, y menos su inscripción registral, con el importante gasto que conlleva, ya que para ejercer la actividad hará falta una autorización expresa.
d.- Reproducimos lo dicho anteriormente respecto a cuando se considera que la aplicación se produce “con efectos retroactivos”.